Інформація для співвласників багатоквартирних будинків щодо обрання Управителя

 

Шановні мешканці, комунальне підприємство “Керуюча компанія з обслуговування житлового фонду Деснянського району м. Києва” повідомляє, що з метою реалізації положень Закону України “Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку” від 14.05.2015 р. № 417-III. Вам необхідно створити ініціативну групу співвласників для проведення загальнобудинкових зборів по обранню управителя та подальшого заключення Договору про надання послуг з управління Вашим багатоквартирним будинком.

Наше підприємство прагне забезпечити належну якість послуг за помірну ціну й надалі забезпечуватиме Ваш будинок гарантованим стандартом обслуговування та поступово поліпшуватиме свою роботу. Запрошуємо до співпраці.

Закон України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» від 14.05.2015 № 417-III (надалі – Закон № 417) – визначає особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку, регулює правові, організаційні та економічні відносини, пов’язані з реалізацією прав та виконанням обов’язків співвласників багатоквартирного будинку щодо його утримання та управління.

Закон України «Про житлово-комунальні послуги» від 09.11.2017 № 2189-VIII (надалі – Закон № 2189) – регулює відносини, що виникають у процесі надання та споживання житлово-комунальних послуг.

До речі, саме Законом № 2189 внесено зміни в класифікацію житлово-комунальних послуг (надалі – ЖКП) та визначено три моделі договірних відносин між виконавцями ЖКП і споживачами.

Згідно ст. 5 ЗУ «Про житлово-комунальні послуги» від 09.11.2017 № 2189-VIII (надалі – Закон № 2189) до житлово-комунальних послуг належать:

  1. Житлова послуга – послуга з управління багатоквартирним будинком.

Послуга з управління багатоквартирним будинком включає:

  • утримання спільного майна багатоквартирного будинку, у тому числі прибирання внутрішньобудинкових приміщень і прибудинкової території, виконання санітарно-технічних робіт, обслуговування внутрішньобудинкових систем (крім внутрішньобудинкових систем, обслуговування яких здійснюється виконавцем), утримання ліфтів тощо;
  • купівля електричної енергії для забезпечення функціонування спільного майна багатоквартирного будинку;
  • поточний ремонт спільного майна багатоквартирного будинку.
  1. Комунальні послуги – це постачання і розподіл природного газу, постачання і розподіл електричної енергії, постачання теплової енергії, постачання гарячої води, централізоване водопостачання, водовідведення, поводження з побутовими відходами.

Згідно зі ст. 6 Закону № 2189 учасниками правовідносин у сфері надання житлово-комунальних послуг є:

  • споживачі (індивідуальні та колективні);
  • управитель будинку;
  • виконавці комунальних послуг.

Базові моделі договірних відносин між споживачами і виконавцями ЖКП:

  • Індивідуальний договір (ч. 3 ст. 14 Закону № 2189)
  • Договір колективного споживача (ч. 6 ст. 14 Закону № 2189)
  • Колективний договір з управителем (ч. 4 ст. 14 Закону № 2189)

Зараз передбачено три базові моделі договірних відносин між споживачами і виконавцями ЖКП (ст. 6, 14 Закону № 2189). Розглянемо кожну.

ПЕРША МОДЕЛЬ – Індивідуальний договір (ч. 3 ст. 14 Закону № 2189)

Договір укладається між виконавцем комунальних послуг і споживачем (тобто з кожним окремим співвласником багатоквартирного будинку).

Зазначена модель договірних відносин відрізняється такими особливостями:

  • обслуговування і поточний ремонт внутрішньобудинкових систем багатоквартирного будинку здійснюється виконавцем;
  • технічне обслуговування і поточний ремонт внутрішньобудинкових систем електропостачання і газопостачання здійснюється суб’єктом, визначеним співвласниками багатоквартирного будинку і за їх рахунок;
  • капітальний ремонт внутрішньобудинкових систем багатоквартирного будинку, що забезпечують надання комунальних послуг, здійснюється співвласниками або іншим суб’єктом, якого вибирають співвласники, і за їх рахунок.

 

ДРУГА МОДЕЛЬ – Договір колективного споживача (ч. 6 ст. 14 Закону № 2189)

Такі договори можуть укладатися на послуги з постачання теплової енергії, постачання гарячої води, централізоване водопостачання, водовідведення.

Колективний договір про надання комунальної послуги укладається з виконавцем такої послуги особою, уповноваженою на це співвласниками, від імені та за рахунок усіх співвласників багатоквартирного будинку.

Умови укладення та виконання такого договору, а також відносини між колективним споживачем та індивідуальними споживачами регулюються статутом ОСББ і рішеннями його уповноважених органів управління.

ТРЕТЯ МОДЕЛЬ – Колективний договір з управителем (ч. 4 ст. 14 Закону № 2189)

Власники квартир можуть делегувати представлення своїх інтересів управителеві будинку або іншій уповноваженій особі (одному із співвласників багатоквартирного будинку; уповноважений орган управління ОСББ, правління житлово-будівельного кооперативу, інша фізична або юридична особа уповноважена рішенням співвласників).

Суть цієї моделі полягають у наступному:

  • договір може бути укладений лише за наявності будинкового вузла (вузлів) обліку, який забезпечує загальний облік споживання комунальної послуги в будинку;
  • технічне обслуговування, поточний і капітальний ремонт внутрішньобудинкових систем багатоквартирного будинку здійснюються за рахунок власників квартир;
  • уповноважена особа відкриває поточний рахунок із спеціальним режимом використання за кожною комунальною послугою. Кошти, що знаходяться на такому рахунку, є власністю співвласників багатоквартирного будинку.

Колективний договір про надання комунальних послуг підписується на умовах, визначених у рішенні співвласників (уповноваженого органу управління об’єднання ОСББ), та є обов’язковим для виконання всіма співвласниками.

Так, співвласники квартир багатоквартирного будинку мають самостійно вибрати одну з моделей організації договірних відносин.

Що буде, коли співвласники будинку самостійно не виберуть одну з вищенаведених моделей або не домовляться з виконавцем про розмір плати за обслуговування внутрішньобудинкових систем багатоквартирного будинку, що забезпечують постачання відповідної комунальної послуги?

У такому разі, з 01.05.2020 року між виконавцем відповідної комунальної послуги та кожним співвласником буде укладений індивідуальний договір про надання комунальної послуги – з огляду на особливості, передбачені у ч. 7 ст. 14 Закону № 2189, а саме:

  • виконавець за таким договором забезпечує відповідність кількісних і якісних характеристик комунальної послуги установленим нормативам на межі централізованих інженерно-технічних систем постачання послуги виконавця і внутрішньобудинкових систем багатоквартирного будинку;
  • до рахунку плати виконавцеві не включається плата за обслуговування внутрішньобудинкових систем багатоквартирного будинку, що забезпечують постачання відповідної комунальної послуги;
  • технічне обслуговування, поточний і капітальний ремонт внутрішньобудинкових систем багатоквартирного будинку, що забезпечують постачання відповідної комунальної послуги, здійснюються співвласниками або залученими ними особами за рахунок співвласників.

Послуга з управління багатоквартирним будинком полягає в забезпеченні належних умов проживання і задоволення господарсько-побутових потреб мешканців будинку шляхом утримання і ремонту спільного майна багатоквартирного будинку та його прибудинкової території відповідно до умов договору  (ст. 1 Закону № 2189).

Управителем багатоквартирного будинку може бути (ч. 5 ст. 18 Закону № 2189):

  • ФО-підприємець, який пройшов професійну атестацію або має у штаті за трудовим договором не менше одного найманого працівника, який пройшов професійну атестацію на відповідність кваліфікаційним вимогам професії «Менеджер (управитель) житлового будинку (групи будинків)»;
  •  Юридична особа, яка має у штаті не менше одного найманого працівника, який пройшов професійну атестацію на відповідність кваліфікаційним вимогам професії «Менеджер (управитель) житлового будинку (групи будинків)».

Відповідно до ст. 4 та 5 Закону № 417, власники квартир та нежитлових приміщень є співвласниками спільного майна багатоквартирного будинку, яке належить їм на праві спільної сумісної власності.

Співвласники мають право (ст. 6 Закону № 417):

1) вільно користуватися спільним майном багатоквартирного будинку з урахуванням умов та обмежень, встановлених законом або рішенням співвласників;

2) брати участь в управлінні багатоквартирним будинком особисто або через представника;

3) одержувати інформацію про технічний стан спільного майна багатоквартирного будинку, умови його утримання та експлуатації, витрати на утримання спільного майна багатоквартирного будинку та надходження, отримані від його використання;

4) безоплатно одержувати інформацію про суб’єктів права власності на всі квартири та нежитлові приміщення у багатоквартирному будинку і площу таких квартир та приміщень у порядку і межах, визначених законом;

Для досягнення своєї мети та здійснення мрії  співвласникам багатоквартирного будинку необхідно зробити лише ТРИ КРОКИ для оформлення договору про надання послуги з управління багатоквартирним будинком

КРОК 1. Створити ініціативну групу у складі  не менш ніж трьох співвласників квартир або нежилих приміщень:

Повноваження ініціативної групи:

  • Провести роз’яснювальну роботу щодо доцільності обрання одного із варіантів: самостійного управління будинком, призначення управителя або створення ОСББ;
  • Повідомити співвласників квартир і нежилих приміщень про проведення зборів співвласників не менше ніж за 10 днів до дати проведення зборів співвласників.
Повідомлення направляється в письмовій формі і вручається кожному співвласнику під розписку або шляхом поштового відправлення (рекомендованим листом), а також має бути розміщено у загальнодоступному місці при вході до під’їзду багатоквартирного будинку.

У повідомленні про проведення зборів співвласників зазначається інформацію про ініціатора проведення таких зборів, дату, місце та час їх проведення, порядок денний.
  • Збір інформації про співвласників багатоквартирного будинку ().
 Право на отримання інформації про співвласників прописане у ст. 6 Закону № 417.

Інформація про співвласників необхідна ініціативній групі для оформлення належним чином протоколу загальних зборів співвласників будинку форма та зміст якого обов’язково має  відповідати ч. 7 ст. 10 Закону № 417 та наказу Мінрегіонбуду від 25.08.2015 р. № 203

КРОК 2. Проведення загальних зборів співвласників на яких необхідно прийняти рішення з наступних питань:

  1. Про обрання головуючого на зборах співвласників ( обирається більшістю голосів присутніх співвласників та секретаря зборів.)
  2. Про затвердження порядку денного зборів співвласників
  3. Про обрання форми управління багатоквартирним будинком 
  4. Про прийняття рішення про вибір моделі організації договірних відносин з виконавцем комунальної послуги (укладення індивідуального та/або колективного договору про надання комунальної послуги).
  5. Про визначення управителя багатоквартирним будинком
  6. Про затвердження з управителем умов договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком;
  7. Про визначення переліку та розміру витрат на управління багатоквартирним будинком;
  8. Про визначення повноважень управителя щодо управління багатоквартирним будинком;
  9. Про обрання уповноваженої особи (осіб) співвласників під час укладання договору з управителем, здійснення контролю за його виконанням;
  10. Про проведення поточного і капітального ремонтів, реконструкції, реставрації, технічного переоснащення спільного майна багатоквартирного будинку та визначення підрядників для виконання таких робіт;
  11. Про визначення дати та місця проведення наступних зборів співвласників;
  12. Про відключення будинку від мереж (систем) централізованого постачання комунальних послуг у порядку, встановленому законом, і визначення системи подальшого забезпечення будинку комунальними послугами, за умови дотримання вимог законодавства про охорону навколишнього природного середовища;

 

Рішення вважається прийнятим зборами співвласників, якщо за нього проголосували власники квартир та нежитлових приміщень, площа яких разом перевищує 50 % загальної площі всіх квартир та нежитлових приміщень багатоквартирного будинку з питань, зазначених у пунктах, 2, 3 і 9 ч. 2 ст. 10 Закону № 417, а саме з питань що стосуються:

  • визначення управителя та його відкликання, затвердження та зміну умов договору з управителем;
  • обрання уповноваженої особи (осіб) співвласників під час укладання, внесення змін та розірвання договору з управителем, здійснення контролю за його виконанням;
  •  прийняття рішення про вибір моделі організації договірних відносин з виконавцем комунальної послуги (укладення індивідуального та/або колективного договору про надання комунальної послуги).

З всіх інших питань визначених ч. 2 ст. 10 Закону № 417 рішення вважається прийнятим зборами співвласників, якщо за нього проголосували власники квартир та нежитлових приміщень, площа яких разом перевищує 75 % загальної площі всіх квартир та нежитлових приміщень багатоквартирного будинку.

Рішення зборів співвласників оформляється протоколом, який підписується усіма співвласниками (їх представниками), які взяли участь у зборах, кожен з яких ставить підпис під відповідним варіантом голосування («за», «проти», «утримався»), за формою, затвердженою Наказом Мінрегіонрозвитку від 25.08.2015 № 203.

Якщо під час проведення зборів співвласників для прийняття рішення не набрано встановленої кількості голосів «за», «проти», «утримався», проводиться письмове опитування співвласників, які не голосували на зборах. Письмове опитування співвласників проводиться протягом 15 календарних днів з дати проведення зборів співвласників. Якщо протягом цього строку необхідної кількості голосів «за» не набрано, рішення вважаються неприйнятими.

Повідомлення про рішення, прийняте зборами співвласників, не пізніше 10 днів після його прийняття надається в письмовій формі кожному співвласнику під розписку або шляхом поштового відправлення рекомендованим листом на адресу квартири або нежитлового приміщення, що належить співвласнику в цьому багатоквартирному будинку, а також розміщується у загальнодоступному місці при вході до кожного під’їзду.

Протокол зборів співвласників з питань, зазначених у пп. 2 і 3 ч. 2 ст. 10 Закону № 417, складається не менш як у 2 (двох) примірниках, один з яких зберігається в управителя, а другий передається на зберігання виконавчому комітеті міської ради.

КРОК 3. Укладення договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком

  1. Отримання повідомлення з виконавчого комітету про взяття протоколу на зберігання (Постанова КМУ № 109 від 24.02.2016)
  2. Уповноважена особа підписує з Управителем договір про надання послуг з управління багатоквартирним будинком.

Управитель протягом одного місяця після підписання з ним договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком зобов’язаний надати або надіслати рекомендованим листом кожному співвласнику примірник такого договору, завірений підписом і печаткою управителя (за її наявності).

Які обов’язки покладаються на управителя згідно із Законом № 2189?

Перелік обов’язків управителя наведено у ч. 4 ст. 8 Закону № 2189, зокрема управитель зобов’язаний:    

  • забезпечувати належне утримання спільного майна багатоквартирного будинку і прибудинкової території відповідно до нормативних вимог і умов договору з управління багатоквартирним будинком, від свого імені укладати з підрядниками необхідні договори про виконання окремих робіт і послуг;
  • вести і зберігати технічну та іншу передбачену законом та/або договором документацію багатоквартирний будинок;
  • інформувати співвласників багатоквартирного будинку про необхідність капітального ремонту (заміни) спільного майна будинку;
  • укласти з виконавцем послуги з постачання електричної енергії договір про постачання електричної енергії для освітлення місць загального користування, живлення ліфтів та забезпечення функціонування іншого спільного майна багатоквартирного будинку, забезпечувати виконання умов цього договору та контроль якості цих послуг;
  • вести окремий облік доходів і витрат за кожним багатоквартирним будинком, що перебуває в його управлінні, та забезпечувати співвласникам багатоквартирного будинку вільний доступ до такої інформації щодо їхнього будинку у порядку, визначеному договором;
  • щороку звітувати перед споживачами про виконання кошторису витрат та подавати кошторис витрат на поточний рік споживачам на погодження тощо.

Як взаємодіють виконавці, управитель і споживачі ЖКП у різних моделях договірних відносин споживачів і виконавців ЖКП?

Згідно зі ст. 9 Закону від 14.05.15 р. № 417-VIII управління багатоквартирним будинком здійснюється його співвласниками на підставі прийнятого на загальних зборах співвласників будинку рішення та оформленого його належним чином (протоколом загальних зборів).

Так, за рішенням співвласників форми управління можуть бути наступні:

  1. усі або частина функції з управління багатоквартирним будинком передаються управителю;
  2. всі функції з управління багатоквартирним будинком передаються ОСББ (асоціації ОСББ).

Тобто, управління багатоквартирним будинком може здійснюватися або ОСББ, або управителем.

Але навіть якщо в будинку створено ОСББ, то за рішенням загальних зборів можна передати функції з управління будинком (усі або частково) управителю (ст. 12 Закону від 29.11.01 р. № 2866-III, далі – Закон № 2866).

ОСББ не є виконавцем житлово-комунальних послуг, а має статус неприбуткової організації (ст. 4 Закону № 2866).

Якщо співвласники укладають договір колективного споживача, то ОСББ не укладає із самими співвласниками окремих договорів на надання ЖКП, а лише виступає в ролі колективного споживача.

ОСББ виступає від імені, в інтересах і за рахунок співвласників. ОСББ укладає з виконавцем ЖКП колективні договори про надання таких послуг і забезпечує виконання умов колективних договорів та контроль за якістю цих послуг.

Відповідно до ч. 5 ст. 13 Закону № 417 та п. 6 розділу VI «Прикінцеві та перехідні положення» Закону № 2189, якщо до 01.05.2019 у багатоквартирному будинку НЕ створене ОСББ, співвласниками НЕ прийнято рішення про форму управління будинком і НЕ оголошено конкурс на призначення управителя багатоквартирного будинку, тоді виконавчий орган місцевої ради зобов’язаний оголосити і провести такий конкурс.

 Виконавчий орган місцевої ради (або інший орган – суб’єкт владних повноважень, якому делеговані функції із здійснення управління об’єктами житлово-комунального господарства, забезпечення їх утримання та ефективної експлуатації, необхідного рівня та якості послуг) зобов’язаний оголосити і провести такий конкурс у 3-місячний строк з дня отримання протоколу зборів співвласників багатоквартирного будинку із проханням призначити управителя.

Рішення щодо цього питання вважається прийнятим зборами співвласників, якщо за нього проголосували власники квартир та нежитлових приміщень, площа яких разом перевищує 50 відсотків загальної площі всіх квартир та нежитлових приміщень багатоквартирного будинку.

А що ж буде з договорами про надання комунальних послуг та договором про надання послуг з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій, які були укладені до набуття чинності Законом № 2189?

Згідно з п. 3 розділу VI «Прикінцеві та перехідні положення» Закону № 2189, договори про надання комунальних послуг, укладені до введення в дію цього Закону – зберігають чинність на умовах, визначених такими договорами, до дати набрання чинності договорами про надання відповідних комунальних послуг, укладеними за правилами, визначеними цим Законом.

Згідно з п. 3-1 «Прикінцеві та перехідні положення» Закону 2189-VІІІ, договори про надання послуг з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій, що укладені до введення в дію норм цього Закону – зберігають чинність на умовах, визначених такими договорами, до дати набрання чинності договорами про надання послуг з управління багатоквартирним будинком.

ВИСНОВОК, співвласникам багатоквартирних будинків необхідно:

  1. Визначитися з формою управління багатоквартирним будинком
  2. Визначитися з моделлю організації договірних відносин із виконавцями комунальних послуг (крім послуг із постачання електричної енергії та природного газу) за кожним видом комунальної послуги.

 

Закон України про комерційний облік теплової енергії та водопостачання

Закон України Про особливості здійснення права власності

Постанова Кабінету Міністрів України № 712 Правил надання послуги з управління

Про житлово-комунальні послуги

Алгоритм дій